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TOP > ビジネスニュース > 立地最強の「湾岸タワマン」が抱える不安要素
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立地最強の「湾岸タワマン」が抱える不安要素

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1 :ののの ★:2017/06/03(土) 22:10:08.37 ID:CAP_USER.net

http://toyokeizai.net/articles/-/174033

多摩ニュータウンの惨状から学ぶ対策とは?

長嶋 修 :不動産コンサルタント(さくら事務所 会長)

30代を中心とした若い世代に根強い人気を誇る、豊洲、勝どきといった都心の湾岸地区。大型の複合施設も続々とオープンし、タワーマンションが林立するその姿は活気に満ち始めている。しかし、人気の裏返しでもあるのか、将来に対する懐疑的な見方も多い。メディアで「湾岸タワーマンションは暴落する!」といったネガティブな論調はよく見る光景だ。人口構造の類似性から、高齢化が進行して建物も老朽化すれば、現在の多摩ニュータウンのようなゴーストタウンになってしまうのではないかと予測する向きもある。

オフィス街へのアクセスの良さは大きな価値

湾岸地区の30年後は、はたしてどうなるだろうか。結論から言うと、筆者は悲観的には考えていない。そもそも、立地が大きく異なる湾岸地区と多摩ニュータウンを単純に比較すること自体、ナンセンスだ。不動産の価値は、1にも2にも3にも、ロケーションで決まる。

多摩ニュータウンは典型的な郊外ベッドタウンで、都心までドアツードアで1時間以上かかる。ライフスタイルの変化、女性の社会進出によって、若い世代では共働きが当然のスタイルになってきている。子どもを持ち、夫婦で働いているのに、2人でラッシュの電車に乗り、時間をかけて会社に通うということは、もはや想像できない人が多くなっているのは明らかだ。

一方、湾岸地区は丸の内や大手町、銀座、日本橋といったオフィス街の中心地に近接している。むろん、交通網は今後一層の整備が待たれるが、「職住近接」が重要な要素になっている現代では、都心へのこの距離感は何物にも代えがたい価値なのである。三菱村と呼ばれる丸の内、三井村と称される日本橋を中心とした周辺オフィス街がどこか別の地域に遷移していく、あるいは銀座が現在の魅力を失うといったことになれば別だが、こうした地区ではオフィスビルやホテル、デパートなど、現在も旺盛な開発が行われており盤石だろう。

http://toyokeizai.net/articles/-/174033?page=2

多摩ニュータウンは1971年に入居が開始されたが、当時は高度経済成長期。都市部に大量の労働力が流入し、住宅不足が深刻化した。急増した人口の受け皿として、郊外各地に大規模団地を中心とするニュータウンが形成されたわけだが、その代表格が多摩ニュータウンだった。

当時20~30代を中心とした世代が入居したが、46年経過し、高齢化が進行している。その子どもたちは、より利便性の高い立地を求め、戻ってこないし、新規流入も起きていない。多摩市によれば、多摩ニュータウンは今後本格的な人口減少が始まると予測され、一方で高齢化率は継続して上昇し続けると推計。試算によれば2050年に、現在約10万人の多摩ニュータウンの人口が8万人を割り込み、高齢化率は約40%になるとしている。

湾岸地区は開発が急速に進み、30~40代を中心とした層が比較的短期間に流れ込んできた。その立地性向からつねに一定の需要を伴って若年層の人口流入が続くことが予想され、極端に高齢化するなどの事態は起こらないだろう。当然、それに伴い資産性も一定程度確保される可能性が高い。

もっとも、実は多摩ニュータウンでも諏訪2丁目など駅前・駅近立地は需要もあり建て替えも進んだ。やはり立地次第で価値は大きく変わるのだ。廃虚化が進んでいるのは、同じ諏訪・永山地区などでも主にバス便立地の建物群なのである。

さらには多摩ニュータウンには5階建てで階段のみといったものや、40平米で3DKといった、今となってはどうにも使い勝手の悪い物件も散見され、人を遠ざけている要因となっている。一方で湾岸地区のタワーマンションは高度成長期に建てられたマンションと異なり、間取りの融通性や、配管交換の容易さなど、一定の社会的寿命を確保できる設計にはなっている。

湾岸地区の死角は、やはり「市場」の問題

ただ、湾岸地区に死角はないのかといえば、そんなことはない。まず、大きな懸念は、豊洲市場移転問題に巻き込まれ、利便性の向上が遅れることだ。東京都の小池百合子都知事は5月26日の会見で、今夏にも可否を判断するとしていた市場移転の時期が、さらに遅れる可能性を示唆した。こうなると環状2号線やBRT(バス高速輸送システム)の整備もペンディング状態になってしまう。



(続きはソースで)



2 :名刺は切らしておりまして:2017/06/03(土) 22:26:19.14 ID:Fn0eg72O.net

都心は安泰。
湾岸ないわー。



3 :名刺は切らしておりまして:2017/06/03(土) 22:29:15.67 ID:s9SQIyE9.net

湾岸タワマンは将来的には暴落って
雑誌では書かれてる





7 :名刺は切らしておりまして:2017/06/03(土) 23:19:12.59 ID:L/BHuh8d.net

液状化
うんこナガレネーゼ必至w



10 :名刺は切らしておりまして:2017/06/03(土) 23:35:23.92 ID:OFMtiSDR.net

山の手と言う言葉は地位の高い者は内陸側に住んでたからある



13 :名刺は切らしておりまして:2017/06/03(土) 23:53:05.70 ID:TACDGVTI.net

建て替えとかどうなるの?



21 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 03:32:48.45 ID:cx7dQ0B5.net

タワマンも所詮は分譲集合住宅で、中に入れば張り紙だらけ
富裕層が住むとこではない
タワマンに住みたければ、オーナーが全ての決定権を持つ財閥系賃貸タワマンにすべき



23 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 05:06:17.45 ID:plYiV1os.net

豊洲近辺は景観がいいし適度に商業施設や綺麗な公園やらが揃っていていい場所だよね



25 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 05:25:08.47 ID:ugJPhad8.net

セシウムさんこんにちは



26 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 05:31:12.07 ID:A8BnkVky.net

所謂、大規模修繕を経験した管理組合あるのか?



27 :実況禁止さん@\(^o^)/。:2017/06/04(日) 05:43:04.32 ID:Cewkug0D.net

交通の便←現実

元々バスでしか行けなかった晴海は大江戸線開業で改善するかと思いきや
勝どき駅はキャパシティ不足になるほど乗降客増加
しかし後発故に乗換不便なのに主要エリアへは乗換必須(新宿はマシな方)



29 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 06:52:45.07 ID:fdpDYiju.net

あの辺のタワマン買うのはチャイナか田舎から出てきた成金だけ
昔から東京に住む人間はまず手を出さない
砂、洲の地名は危険だって知ってるからね



31 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 07:21:51.18 ID:IWLE12Zq.net

震災で、埋め立て地の浦安が液状化したから、
埋め立て地のタワマンは買わない。
地勢図見てから地区選ぶ



40 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 09:54:52.65 ID:WrL8p8W4.net

湾岸中国ビル



41 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 10:00:28.63 ID:guAK4mV5.net

もともと住む場所じゃないよな



42 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 10:09:17.89 ID:6W3ZWtRD.net

首都直下地震で建物は岩盤に杭打って丈夫でも電気水道ガスの社会インフラは液状化の影響不可避だからね
ウンコナガレネーゼでタワマン中に悪臭が漂う阿鼻叫喚地獄が出現するかも



46 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 12:38:49.54 ID:Ud0/pgGA.net

昔は湾岸は液状化すると言われて避けられてたのにいつの間にか言わなくなったな。
上京組にタワマン売りつけるためにどこから力でも働いたか?



52 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 13:46:54.24 ID:v4xw/GVk.net

東京はこのまま氷河期世代以下、単身の老人が増えて、結果医療介護サービスが不足することが見込まれている。



55 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 14:42:24.20 ID:Z5LqaBIQ.net

都心か郊外かの二元論になっている人がいるけれども、これからは、
横浜(駅周辺)、立川、町田みたいな衛星都市の都心という選択肢の
重要性も高まってくるような気がするんだよね。

自分のことを言えば、今は六本木に住んでるけれども、
通勤がないなら(減るなら)、もう少し都心から離れてもいいと思う。



65 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 15:31:23.02 ID:XRelk4uh.net

さすがに武蔵小杉は庇いきれてないなwww



70 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 17:07:44.82 ID:Y7CzHAp4.net

戸建をマンションぽく一階で全て済むように作った
二階は子供部屋
さっさと独立するよろし

玄関もトイレも風呂も将来的に車椅子OKの余裕を持って作ったから今は若干広すぎる



85 :名刺は切らしておりまして:2017/06/04(日) 21:38:32.34 ID:4AQGv5ur.net

震度7。。タワマン自体がポッキリ折れるんじゃね?



91 :名刺は切らしておりまして:2017/06/05(月) 01:47:38.81 ID:DVJjJcFA.net

半分以上が中国人。



97 :名刺は切らしておりまして:2017/06/05(月) 07:56:30.20 ID:1aCblYO7.net

地下鉄前提の移動となる都心エリアだと老後は悲惨だぞ
病院に行くのすら、すし詰めのバスか階段を何十段も上り下りする地下鉄で行くしかない



103 :名刺は切らしておりまして:2017/06/05(月) 09:05:12.21 ID:R75FUN7O.net

地盤がゆるゆるでしょ。
液状化するし。



105 :名刺は切らしておりまして:2017/06/05(月) 09:31:33.84 ID:P8WR/uRW.net

なんとかと煙は高い所が好き


上手い事言うね



113 :名刺は切らしておりまして:2017/06/05(月) 16:32:46.84 ID:E7ze/Z8T.net

いや、買いたい奴は買えばいいんだけどさ。
地震とかの後で、行政に負担を求めたり責任を負わせるようなことをしないでくれよ。
埋立地ってことを承知の上で買ったのは自分なんだからさ。税金でもとに戻せとか言うなよ。



116 :名刺は切らしておりまして:2017/06/05(月) 21:07:11.99 ID:NJZAdKXp.net

ウンコ流れねーぜ



119 :名刺は切らしておりまして:2017/06/05(月) 22:16:34.02 ID:0reJNrJp.net

欧州は高層ビルに子育て世代住まないよ
国によっては法律で禁止されてる



122 :名刺は切らしておりまして:2017/06/06(火) 04:13:53.53 ID:7TjACFzq.net

文京区最強



125 :名刺は切らしておりまして:2017/06/06(火) 04:42:02.32 ID:OGbQ9ZTu.net

大小問わず地震の度に傾くんだよね



131 :名刺は切らしておりまして:2017/06/06(火) 07:32:20.99 ID:G6xjS+RO.net

湾岸は汚染でカラダに悪そうだしな



147 :名刺は切らしておりまして:2017/06/06(火) 09:31:49.25 ID:rT1wtD+M.net

常時長周期で揺れているのは頭が変になりそうで怖い



164 :名刺は切らしておりまして:2017/06/06(火) 13:34:50.16 ID:rZ1SZYWc.net

江戸は川沿いに大名屋敷があった
浜離宮は将軍にもなった甲府藩主屋敷地、築地明石町は武士、町人の混在地
浅野内匠頭の屋敷跡、中津藩邸、松平家の跡地、数多くの屋敷跡がある
江戸時代液状化は問題にならなかった。問題になったのは昭和に入ってからの
新潟地震



169 :名刺は切らしておりまして:2017/06/06(火) 15:09:21.49 ID:DVNgVKyN.net

都心なんぞに拘りは無い



183 :名刺は切らしておりまして:2017/06/06(火) 22:50:36.13 ID:JA7bwUPZ.net

タワマン住民って何でカーテン閉めないの?



188 :名刺は切らしておりまして:2017/06/07(水) 06:57:59.58 ID:vOdPiVU3.net

東京一極集中が続く限りは安泰だろうが
こんなこと続けてたら国自体が傾く。

結局、いずれにしても都心部暴落は必至だろ。



201 :名刺は切らしておりまして:2017/06/07(水) 23:11:06.81 ID:HlkhVWQ5.net

港区の高台に建つタワマンの住人オレ最高!



206 :名刺は切らしておりまして:2017/06/08(木) 08:05:53.55 ID:CIXAEFy9.net

多摩センターまで巻き込むようなイメージ操作は
やめて欲しいな

永山が古い団地群だからといって、全体がそうではない。



208 :名刺は切らしておりまして:2017/06/08(木) 12:32:16.13 ID:SzrO6wQV.net

台地は江戸城に通う時、坂を上り下りしなくてはならない不便な場所
徒歩が交通手段だったから。台地だからと言って住んだわけでない
外様の大名地は江戸時代は江戸のはずれの場所



211 :名刺は切らしておりまして:2017/06/11(日) 06:24:15.79 ID:QxEhjS7I.net

タワマンの高層階って地震対策も有って常に揺れているとか
高層階故に降りるのが面倒であまり外出もしなくなるだろうし健康面ではいろいろ有りそう




Source : http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1496495408/
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